La vivienda es el gran problema actual en España.
En este artículo conjunto con Raúl Tinoco Camacho, CEO de Ingravitto Group, reflexionamos sobre la vivienda y la economía circular como eje de la arquitectura residencial. Raul y yo formamos parte de la Comisión Visión y Estrategia del Observatorio 2030 del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSAE) en representación del Grupo Español para el Crecimiento Verde.
1. ESTADO ACTUAL DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA
Si uno mira con algo de distancia el panorama de la vivienda en España, la sensación es bastante clara: llevamos años caminando sobre una cuerda tensa entre lo que se necesita y lo que realmente se ofrece. La combinación de dinámicas demográficas, concentración de inversión en el sector inmobiliario, cambios en los modelos de hogar y una creciente presión turística y comercial sobre los centros urbanos ha derivado en un incremento continuado de los precios, tanto en compra como en alquiler. Esta subida no ha ido acompañada de una evolución proporcional de los salarios, especialmente entre la población joven y las personas en edad de acceder a su primera vivienda, lo que ha abierto una brecha cada vez más difícil de salvar entre capacidad económica real y coste de acceso al hogar.
Esta distorsión del mercado se ve agravada, además, por un elemento estructural que a menudo queda fuera del debate público: el peso del suelo urbanizable en el coste final de la vivienda. Los procesos de adquisición, gestión y urbanización del suelo, en gran medida en manos de grandes agentes privados, introducen un sobrecoste que se transfiere directamente al comprador final. Paralelamente, el parque edificado existente arrastra un déficit histórico de políticas estables de rehabilitación, mantenimiento y actualización energética: España destina menos recursos a la regeneración del parque construido que otros países de su entorno, manteniendo en uso edificios ineficientes que consumen más energía, generan más emisiones y ofrecen menor confort a sus habitantes.
A esta dificultad estructural se le añade la estrecha relación entre vulnerabilidad social, déficit de vivienda asequible y cambio climático. Tal y como señalan diversos estudios internacionales, los hogares de menores ingresos —en cualquier país, incluido España— son siempre los más expuestos a los efectos climáticos y, simultáneamente, quienes sufren mayores dificultades para acceder a una vivienda digna. El parque residencial español refleja con claridad esta interdependencia. Una parte significativa de los edificios existentes presenta déficits energéticos severos: baja calidad envolvente, instalaciones obsoletas y escasos mecanismos de adaptación a temperaturas extremas. Estos factores no solo incrementan las emisiones y los costes energéticos, sino que acentúan la desigualdad: los hogares con menos recursos destinan un mayor porcentaje de su renta a climatizar viviendas ineficientes o, peor aún, se ven obligados a vivir en condiciones térmicas inadecuadas. En este sentido, el acceso a vivienda asequible y de calidad se convierte también en una herramienta de justicia climática, en tanto que protege a quienes menos capacidad tienen de absorber los impactos ambientales.
Este escenario —donde coinciden crisis climática, déficit estructural de vivienda asequible y carencias en la rehabilitación del parque construido— sitúa a España ante un desafío que es simultáneamente ambiental, social y económico. La industria de la construcción desempeña un papel determinante: su contribución a las emisiones globales de gases de efecto invernadero implica que el sector, incluida la vivienda, debe liderar las soluciones de mitigación y de adaptación. Aquí, la economía circular se revela como una herramienta útil para comprender y transformar el modelo residencial, aplicando principios como “usar menos”, “usar por más tiempo”, “hacer de manera más limpia” y “usar de nuevo”. Estos ejes, integrados en el diseño arquitectónico, pueden orientar la transición hacia un parque de viviendas resiliente, asequible y alineado con las ambiciones de neutralidad climática.
A todo ello se suman los grandes marcos europeos que ya marcan el rumbo: la Agenda 2030, la hoja de ruta europea Competitiveness Compass, la estrategia Renovation Wave o la nueva Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD) fijan metas claras de descarbonización y establecen que, a partir de 2030, los edificios nuevos deberán ser de consumo casi nulo o incluso de cero emisiones. Este contexto regulatorio, lejos de ser una amenaza, puede leerse como una oportunidad histórica para redefinir el modelo de vivienda y construcción sobre bases más sólidas y sostenibles.
En este escenario, la Comisión de Visión y Estrategia del Observatorio 2030 del CSCAE entiende que la coincidencia de necesidad social, urgencia climática y capacidad normativa convierte a España en un laboratorio privilegiado para impulsar una nueva arquitectura. Una arquitectura que no se limite a responder al mercado, sino que asuma desde el origen los retos energéticos, ambientales y sociales que tenemos sobre la mesa.
2. HACIA LA ARQUITECTURA BIOCLIMÁTICA Y EFICIENTE: EDIFICIOS NZEB
Con este telón de fondo, es imprescindible avanzar hacia un modelo residencial en el que la eficiencia energética, el buen comportamiento bioclimático, la gestión responsable del agua y la circularidad de los materiales sean condiciones de partida, no extras opcionales que se añaden si el presupuesto lo permite. Solo así podremos atender al mismo tiempo las necesidades habitacionales actuales y las obligaciones climáticas que vienen marcadas por Europa y por la evidencia científica.
El paso de las edificaciones convencionales a los denominados NZEB (Nearly Zero Energy Buildings) implica un cambio profundo en la forma de proyectar. No se trata únicamente de mejorar la envolvente o incorporar energías renovables, sino de entender el edificio como un sistema complejo que dialoga tanto con el clima como con el espacio urbano. La normativa europea ya exige que los edificios de nueva planta reduzcan de manera drástica su demanda energética y cubran una parte muy significativa de ella con fuentes renovables, lo que convierte el estándar NZEB en la referencia mínima sobre la que proyectar vivienda nueva, pública o libre.
En este sentido, la arquitectura bioclimática se sitúa en el centro de la transformación: la correcta orientación de las viviendas, el control del soleamiento en invierno y en verano, el uso inteligente de la inercia térmica y la disposición de huecos y crujías para favorecer la ventilación natural cruzada son decisiones que se convierten en auténticos hitos de ahorro energético. La vivienda deja de ser un simple contenedor y pasa a comportarse como un pequeño artefacto climático capaz de regular temperatura, luz y aire utilizando primero recursos pasivos, y recurriendo solo después a equipos mecánicos.
Los espacios libres de la parcela, tradicionalmente tratados como sobrantes, también se revalorizan. Los patios de manzana pueden transformarse en patios-bosque, jardines interiores o versiones contemporáneas del patio andaluz, capaces de moderar temperaturas extremas, generar sombra, propiciar corrientes de aire y mejorar la calidad ambiental del conjunto. Cuando se diseñan como prolongaciones de parques, bulevares verdes o corredores ecológicos, estos espacios interiores amplifican la infraestructura verde urbana, aumentan la biodiversidad y abren la puerta a gestionar el agua de forma inteligente: pavimentos drenantes, láminas de agua poco profundas con efecto evaporativo, riego por goteo, recuperación y reutilización de aguas pluviales y grises.
La cuestión del agua resulta especialmente sensible en el contexto mediterráneo, marcado por periodos de sequía recurrentes y episodios de lluvia intensa. Incorporar desde el minuto cero sistemas de captación, almacenamiento y reutilización de agua de lluvia, junto con redes separativas y preinstalaciones para el tratamiento de aguas grises, no solo mejora el desempeño ambiental del edificio, sino que lo alinea con una gestión prudente y solidaria de un recurso cada vez más escaso. En este esquema, la cubierta y el patio se convierten en auténticas infraestructuras técnicas: la primera combinando instalaciones fotovoltaicas, zonas ajardinadas y dispositivos de recogida de agua; el segundo actuando a la vez como pulmón térmico y como mecanismo de drenaje urbano sostenible.
En paralelo, las soluciones activas completan el cuadro: ventilación mecánica con recuperación de calor, generación fotovoltaica, solar térmica para agua caliente sanitaria, geotermia de baja entalpía o redes de climatización centralizadas de alta eficiencia en desarrollos de mayor escala. Estas tecnologías permiten recortar aún más los consumos, pero su verdadero potencial aflora cuando se apoyan en una buena base arquitectónica. No se trata de “corregir” con máquinas lo que se ha proyectado mal, sino de reducir al mínimo la demanda para que las instalaciones sean un refuerzo, no un pilar.
En este marco, la distinción entre vivienda asequible y vivienda libre no debería traducirse en estándares ambientales distintos: la calidad energética, el confort y la ambición climática tendrían que ser comunes. Lo que cambian son los modelos de acceso, financiación y gestión, no el nivel de exigencia en términos de sostenibilidad.
3. CONSTRUCCIÓN CIRCULAR: MATERIALES, CICLO DE VIDA Y REUTILIZACIÓN
Si la eficiencia energética es una condición necesaria, la economía circular es la condición estructural que debe guiar al sector en las próximas décadas. La construcción y el uso de edificios concentran en torno al 37–40 % de las emisiones globales de CO₂ asociadas a la energía, y una parte muy significativa de los residuos sólidos proviene de la construcción y demolición. En este contexto, la reducción de la demanda energética solo resuelve parte del problema, por lo que resulta imprescindible actuar también sobre los materiales: su extracción, su transformación, su transporte, su puesta en obra, su mantenimiento y su fin de vida.
La economía circular aplicada a la edificación propone precisamente ese cambio de mirada. Documentos de referencia, como los informes de Green Building Council España, indican que el enfoque de ciclo de vida completo será cada vez más determinante para el sector. En este sentido, la industrialización y la prefabricación se convierten en iconos representativos de la economía circular en la arquitectura. La construcción modular off-site permite fabricar componentes completos en taller, con tolerancias mínimas, alta calidad de ejecución y una planificación precisa del uso de materiales, lo que reduce de forma notable el desperdicio. Del mismo modo, la construcción modular también permite diseñar edificios que, a futuro, puedan funcionar como “material banks”, es decir, bancos de materiales, fácilmente trazables, desmontables y reutilizables.
La madera contralaminada (CLT) es un material ejemplar dentro de la economía circular y la mejora de la eficiencia en las nuevas edificiaciones. Se trata de un material renovable, procedente de bosques gestionados de forma sostenible, que actúa como almacén de carbono durante toda su vida útil y que, gracias a su fabricación industrializada, permite sistemas estructurales ligeros, precisos y con un comportamiento térmico excelente. Al reducir la necesidad de aislamientos adicionales y minimizar puentes térmicos, contribuye directamente a la eficiencia energética del edificio, al tiempo que disminuye las emisiones embebidas asociadas a la estructura. Frente a sistemas basados exclusivamente en hormigón y acero, el CLT (combinado con hormigones con áridos reciclados y soluciones mixtas) abre la puerta a estructuras más ligeras y reversibles, pensadas para el desmontaje y la reutilización.
Por otro lado, la circularidad también se juega en las capas más ligeras del edificio: carpinterías metálicas o de madera certificada fácilmente desmontables, aislamientos naturales (corcho, fibras vegetales, celulosa) que puedan reciclarse o compostarse, revocos y pinturas minerales sin compuestos orgánicos volátiles, pavimentos con contenido reciclado y sistemas de fachada que permitan la sustitución de piezas sin demoler el conjunto. Complementariamente, la incorporación de productos con Declaración Ambiental de Productos (DAP) y herramientas de Análisis de Ciclo de Vida (ACV) al proceso de proyecto ayuda al arquitecto a comparar alternativas y seleccionar aquellas con menor impacto global, no solo durante la fase de uso.
Por último, la economía circular requiere pensar también en la fase de uso y mantenimiento. Espacios técnicos para gestión de residuos, sistemas de actualización sencilla de instalaciones, protocolos de mantenimiento preventivo y estrategias de renovación parcial de componentes son piezas clave para prolongar la vida útil del edificio y retrasar al máximo cualquier escenario de demolición. En lugar de sustituir tejido urbano consolidado por nuevas expansiones, la ciudad puede renovarse sobre sí misma, reaprovechando estructuras, infraestructuras y materiales. Esta mirada no solo reduce la huella ambiental, sino que refuerza la continuidad de los barrios, protege el patrimonio construido y evita procesos de vaciamiento asociados a usos monofuncionales.
4. VIVIENDA ASEQUIBLE, REGENERACIÓN URBANA Y ECONOMÍA CIRCULAR
España afronta, en definitiva, un doble desafío que es también una oportunidad: garantizar vivienda asequible y de calidad para una mayoría social y, al mismo tiempo, transformar de raíz el modelo constructivo hacia la descarbonización y la circularidad. Ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla o Valencia concentran, con matices distintos, realidades similares: centros históricos tensionados, barrios consolidados con un parque edificado envejecido, periferias que crecen en extensión y una creciente dificultad de acceso a la vivienda para jóvenes y hogares de renta media.
Ante esta situación, no es sostenible plantear la respuesta únicamente en términos de nueva construcción sobre nuevo suelo. La regeneración y la rehabilitación urbana —acompañadas de una actualización profunda de las prestaciones energéticas y ambientales de los edificios existentes— deben convertirse en la prioridad. La rehabilitación puede y debe incorporar criterios NZEB, estrategias bioclimáticas y soluciones de economía circular, tanto en los materiales como en los sistemas de instalaciones. Al prolongar la vida útil de los edificios, al mejorar su comportamiento energético y al mantener la población residente en los barrios centrales, se refuerza la cohesión social y se reduce la huella de carbono asociada a la movilidad y al consumo de suelo.
Paralelamente, los nuevos desarrollos de vivienda asequible —ya sean promovidos por la administración, por cooperativas o por agentes privados— han de incorporar desde el inicio tres vectores inseparables: diseño bioclimático, construcción industrializada y ciclo de vida circular de los materiales. La experiencia internacional y los análisis recientes sobre tecnología y vivienda sostenible muestran que la prefabricación, la digitalización del diseño, la automatización del proceso constructivo y el uso de materiales de bajo impacto permiten reducir costes, tiempos de ejecución y emisiones sin renunciar a calidad arquitectónica ni a flexibilidad tipológica.
El Observatorio 2030 del CSCAE se sitúa en este cruce de caminos como un espacio de reflexión, pero también de propuesta. La arquitectura, entendida en su dimensión profesional, cultural y técnica, tiene la capacidad de articular soluciones que combinen justicia social, calidad espacial y responsabilidad ecológica. No va a resolver por sí sola todas las aristas del problema, pero sí puede —y debe— señalar rutas posibles.
La vivienda asequible, la rehabilitación de los centros urbanos y la transición hacia una economía circular en la construcción no son agendas independientes. Forman parte de un mismo proyecto de país. Pensar la ciudad desde la reutilización de sus materiales, desde la puesta en valor de su parque existente y desde la creación de nuevos tejidos residenciales de baja huella ambiental es, en última instancia, una manera concreta de construir un futuro compartido, más habitable y más justo. Y ahí, la arquitectura tiene mucho que decir todavía.
Raúl Tinoco Camacho. Arquitecto CEO de Ingravitto. Socio del Grupo Español de Crecimiento Verde
5. HACIA UN MODELO ESPAÑOL DE URBANISMO CIRCULAR
Desde el Grupo Español de Crecimiento Verde estamos convencidos de que avanzar hacia una sociedad capaz de aprovechar mejor los recursos no es solo una cuestión ambiental: es una estrategia de competitividad, cohesión territorial y bienestar. La futura Ley Europea de Economía Circular refuerza esta visión al situar la circularidad como un pilar de la autonomía industrial de la UE, creando un mercado único de materiales secundarios, normas armonizadas y sistemas digitales de trazabilidad.
En este contexto, la edificación —responsable del 40% del consumo energético y del 36% de las emisiones asociadas en la Unión Europea— se sitúa en el centro de la transformación. España tiene la oportunidad de convertir la economía circular en una palanca decisiva para regenerar ciudades, rehabilitar su parque residencial y promover viviendas más asequibles, eficientes y resilientes. El sector de la construcción consume cerca del 40% de los materiales utilizados en la UE y genera el 35% de los residuos, pero una gran parte sigue destinándose a rellenos, desaprovechando su valor potencial.
A ello se suma que más del 55% de los edificios españoles se construyeron antes de 1980, con déficits de eficiencia y accesibilidad, pero también con un enorme potencial de “minería urbana” aún por activar. La tasa de circularidad de la economía española —8,5%— está muy lejos del objetivo europeo del 23,4% para 2030, lo que incrementa la dependencia de materiales importados y limita la autonomía estratégica del país.
Reflexiones para avanzar hacia un modelo circular en la construcción
Desde el Grupo Español de Crecimiento Verde participamos recientemente en el Congreso de Construcción Circular, donde se compartieron claves y aprendizajes para acelerar la transición hacia un modelo constructivo verdaderamente circular.
- La circularidad es una necesidad estratégica, no una opción.
El sector consume recursos a un ritmo insostenible, genera el mayor flujo de residuos de Europa y afronta un encarecimiento creciente de los materiales. Adoptar un modelo circular y descarbonizado es imprescindible para mantener competitividad, reducir costes y asegurar resiliencia industrial. - Descarbonizar el proceso constructivo y acelerar la industrialización.
La construcción industrializada, la prefabricación y la digitalización permiten reducir residuos, minimizar errores y aumentar la eficiencia. Integrar la circularidad en el Pacto por la Industria reforzará nuevas cadenas de valor basadas en materiales y procesos de baja huella ambiental. - Activar una transformación digital que permita circularidad real.
Sin información, no hay circularidad. Herramientas como BIM, pasaportes de materiales o inventarios urbanos son esenciales para conocer qué materiales existen, dónde están y cómo pueden reutilizarse, convirtiendo la ciudad en una auténtica cantera de recursos. - Adoptar la estrategia retrofit first para conservar lo que ya existe.
Rehabilitar antes que construir reduce emisiones, preserva identidad urbana y evita la pérdida de materiales de alto valor. Este enfoque, ya consolidado en ciudades europeas, favorece un uso más inteligente del parque edificado. - Incorporar auditorías de circularidad y pre-deconstrucción.
Evaluar de forma rigurosa el estado y el potencial de reutilización de los materiales antes de intervenir permite diseñar proyectos más eficientes, reducir residuos y reforzar la trazabilidad. Estas auditorías son la base para activar la minería urbana y mantener el valor histórico, constructivo y social de los edificios. - Priorizar materiales clave y avanzar de forma gradual, demostrando beneficios.
Comenzar por un conjunto reducido de materiales permite aprender rápido, reducir riesgos y mostrar resultados tangibles. La demostración de beneficios económicos inmediatos es esencial para movilizar a propietarios y promotores. - Impulsar una gobernanza colaborativa entre administraciones, academia y empresa.
La circularidad requiere coordinación institucional y marcos normativos claros. Una red de ciudades circulares permitiría compartir experiencias, acelerar aprendizajes y avanzar de forma más coherente a escala territorial. - Crear mercados sólidos de segunda vida y nuevas reglas de valorización.
La mayor parte de los materiales recuperados se destinan hoy a rellenos de bajo valor. Es imprescindible construir un mercado fiable, con logística, certificación y trazabilidad que permita reincorporarlos en nuevos edificios o sectores. - Usar la compra pública verde como motor de transformación.
Con un peso del 11,5% del PIB, la contratación pública puede orientar la demanda hacia materiales reciclados, soluciones modulares y sistemas capaces de reducir o capturar carbono, apoyándose en el nuevo Catálogo de Prescripciones Técnicas Ecológicas. - Fomentar proyectos reales que generen aprendizaje, no solo pilotos.
La circularidad debe demostrarse en obra construida. Tecnologías como pavimentos multicapa desmontables, fachadas de tierra compactada o infraestructuras de “ciudad esponja” permiten testear soluciones replicables y escalar buenas prácticas. - Integrar métricas de intensidad material y emisiones embebidas.
Evaluar cuántos recursos utiliza un edificio y qué impacto generan sus materiales es ya un requisito para inversores y financiadores. La Taxonomía Europea sitúa estos indicadores en el centro de la financiación verde. - Vincular circularidad y bienestar urbano.
La circularidad no solo optimiza recursos: mejora la salud, la calidad del aire, el confort térmico y el carácter de los barrios. Comunicar este impacto cotidiano es clave para generar apoyo social. - Desincentivar el vertedero y promover alternativas de alto valor.
Mientras el vertido siga siendo barato, la reutilización encontrará barreras. Ajustar los costes de vertido y premiar la recuperación de materiales es esencial para mantener los recursos en circulación. - Planificar soluciones circulares desde el origen del proyecto.
La circularidad no puede añadirse al final. Requiere decisiones tempranas sobre modularidad, desmontabilidad, materiales, agua y trazabilidad, integrando innovaciones como soluciones basadas en la naturaleza o materiales captadores de carbono.
España se encuentra ante una oportunidad —y una necesidad— de reorientar su modelo urbano hacia la circularidad, abordando al mismo tiempo la descarbonización del sector, la regeneración del parque edificado y la mejora de la resiliencia urbana. Un modelo español de urbanismo circular debe apoyarse en estas palancas para construir ciudades más eficientes, asequibles y capaces de gestionar sus recursos con inteligencia.
Porque la circularidad no es solo una forma de construir mejor, sino una manera de construir un país mejor: más resiliente, más eficiente y capaz de convertir cada recurso en una oportunidad de progreso.
Mª Luz Castilla Porquet. Coordinadora del GT de Economía Circular del Grupo Español de Crecimiento Verde
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Un extracto del articulo ha sido publicado en la revista Corresponsales. Economía circular como eje de la arquitectura residencial – Corresponsables
Mª Luz Castilla Porquet Consejera y estratega empresarial sostenibilidad@mariluzcastilla.com